Hjemmelen er plan- og bygningsloven § 12-7, som lister 14 punkter kommunen kan gi bestemmelser om. Det dekker formål, byggehøyde, grad av utnytting, antall boliger, fasadeutforming, parkering, minste uteoppholdsareal (MUA), rekkefølgebestemmelser, miljøkrav, og hensyn til omgivelsene. Bestemmelsene må ha hjemmel i § 12-7 for å være gyldige; bestemmelser utenfor listen kan settes til side ved klage.

Grad av utnytting er den mest siterte parameteren og angis vanligvis som %-BRA, %-BYA eller m²-BRA. Beregningsmetoden følger rundskriv H-2300 fra Kommunal- og distriktsdepartementet. %-BRA forteller hvor mye BRA som kan bygges som andel av tomtearealet (en plan med %-BRA = 80 % på en tomt på 1 000 m² gir 800 m² BRA). %-BYA forteller hvor stort fotavtrykk bygget kan ha, jf. BYA. m²-BRA gir et absolutt tak. Bestemmelsene kan kombinere flere krav: maks BRA, maks etasjer, maks gesimshøyde og maks mønehøyde, og bygget må overholde alle samtidig.

Parkering reguleres oftest som krav per boenhet eller per 100 m² BRA næring, og kan settes som både minimums- og maksimumstall. Sentrale strøk har de siste 10 årene gått fra minimumskrav til maksimumskrav for å redusere bilbruk. Krav om sykkelparkering er nesten alltid med. Rekkefølgebestemmelser er ofte den dyreste posten: de kobler innflytting eller midlertidig brukstillatelse til at offentlige tiltak (lekeplass, gangvei, undergang, krysningspunkt, oppgradering av kommunalteknikk) er ferdigstilt. Manglende oppfyllelse stopper hele prosjektet.

Krav til minste uteoppholdsareal (MUA) angir hvor mange m² som må settes av per boenhet, både privat (balkong, hage) og felles (tun, lekeplass). Typiske krav er 25 til 50 m² MUA per boenhet i sentrumsstrøk, høyere på mer landlige tomter. Solforhold, støy fra trafikk, og avstand til lekeplass styrer hvor mye av planlagt MUA som kan godkjennes.

Bestemmelsene tolkes ordrett av kommunen. Tvil om hvordan en bestemmelse skal forstås løses ved planbeskrivelsen som tolkningskilde, og i siste instans av Sivilombudet eller domstolen. Står det at "byggegrense skal være 4 meter fra tomtegrense", er det 4 meter, ikke 4,5. Står det at "ferdigstilt gangvei skal være på plass før første brukstillatelse", er ikke "midlertidig grusvei" nok. Reguleringsbestemmelser kan endres ved mindre endring hos kommunen, eller ved dispensasjon i den enkelte sak hvis vilkårene er oppfylt.

For utviklere er reguleringsbestemmelsene den faktiske rammen prosjektet må holdes innenfor. Mottak av prospekt eller kjøp av utviklingstomt uten å lese bestemmelsene er den vanligste enkeltårsaken til kostnadssprekk i tidligfase. Sammenstilling av plankart, bestemmelser og byggegrense skal være første due-diligence-steg.

I Placepoint finner du både plankart og lenkede reguleringsbestemmelser fra eiendomspanelet, og en flyt for å regne ut maks BRA opp mot bestemmelsene i eksempelet Regulering og maks BRA.

Engelsk: Zoning plan provisions (per Plan- og bygningsloven).

Se også Placepoints dokumentasjon: Reguleringsbestemmelser