Hjemmel er den juridiske eierretten til en fast eiendom. Det er hjemmelen som tinglyses i grunnboken, og den som er registrert som hjemmelshaver, regnes rettslig som eier overfor tredjepersoner. Hjemmel og faktisk eierskap sammenfaller normalt, men de er ikke det samme: i prinsippet kan noen ha juridisk hjemmel uten å ha betalt, og noen kan ha betalt uten å ha tinglyst hjemmelen.

Overføring av hjemmel skjer ved tinglysing av et skjøte. Skjøtet er det formelle dokumentet som identifiserer hvem som overdrar og hvem som mottar hjemmelen, hvilken eiendom det gjelder (matrikkelnummer), og kjøpesum der det er aktuelt. Kartverket registrerer skjøtet og oppdaterer grunnboken. Uten tinglysing har kjøperen bare et kontraktsrettslig krav overfor selgeren, men ingen beskyttelse mot selgerens kreditorer eller mot en annen kjøper som tinglyser raskere.

Rettsvernet oppnås ved tinglysing. Tinglysingsloven § 20 slår fast at en rettighet som ikke er tinglyst, viker for en rettighet som tinglyses av en person som ikke kjente til den utinglyserte rettigheten. I praksis betyr det at kjøper alltid bør tinglyse skjøtet raskt, helst i umiddelbar tilknytning til kjøpesummens betaling (normalt på overtakelsesdagen via oppgjørsoppdrag hos megler eller advokat).

Hjemmel er ikke det samme som faktisk eiendomsrett. Arvinger til et bo har eiendomsrett til arvens eiendommer straks arvelater dør, men de har ikke formell hjemmel i grunnboken før skiftet er gjennomført. I det mellomliggende tidsrommet vil den avdøde stå som hjemmelshaver i grunnboken, selv om arvingene disponerer eiendommene. Samme situasjon oppstår i uskiftebo: gjenlevende ektefelle disponerer avdødes eiendommer uten at hjemmelen er overført.

Grunnboken skiller mellom hjemmel og bruksrettigheter. En servitutt eller et pantedokument registreres på eiendommen som en heftelse, men endrer ikke hjemmelshaveren. Hjemmel kan bare holdes av en person eller juridisk enhet om gangen (for én eiendom); sameieandeler registreres som forholdsmessige brøkandeler av hjemmelen.

Begrepet hjemmelshaver brukes synonymt med den som er registrert eier i grunnboken. Det er hjemmelshavers signatur som kreves for å pantsette eiendommen, inngå langsiktige leieavtaler som tinglyses, eller overdra eiendommen til andre.

I Placepoint vises hjemmelshaver direkte i eiendomspanelet for eiendommer der Kartverkets grunnboksdata er tilgjengelige. For borettslag og aksjeleiligheter er hjemmelsinformasjonen knyttet til laget eller selskapet, ikke den individuelle bruksenheten.

Engelsk: Legal title (registered ownership in the land register).

Se også Placepoints dokumentasjon: Hjemmel