Reglene står i tvangsfullbyrdelsesloven, særlig kapittel 11 om tvangssalg av fast eiendom og borettslagsandeler. Saken starter med en begjæring til tingretten i den rettskretsen eiendommen ligger. Vanligst er at en bank med pant i grunnboken krever salg etter mislighold, men også Skatteetaten, kemneren, eierseksjonssameier eller borettslag kan begjære tvangssalg når kravet har tilstrekkelig grunnlag (dom, vedtak eller tinglyst legalpant). Eierseksjonssameier og borettslag har legalpant for ubetalte felleskostnader tilsvarende inntil 2 G (eierseksjonsloven § 31, burettslagslova § 5-20) og bruker dette til å rydde opp i kronisk misligholdte enheter.

Når begjæringen er tatt til følge, oppnevner tingretten en medhjelper, vanligvis en eiendomsmegler eller advokat, som forestår salget på vegne av retten. Eiendommen markedsføres på ordinær måte og selges som hovedregel ved budrunde. Bud godkjennes av tingretten ved kjennelse, ikke av selgeren. Kjøper får skjøte etter at kjennelsen er rettskraftig og kjøpesummen er betalt; rettens medhjelper står for tinglysing og oppgjør. Salgssummen fordeles etter prioritetsrekkefølgen i grunnboken (tinglysingsloven § 20) - førsteprioritetspant får dekning først, deretter andreprioritet, og til slutt eventuell rest til hjemmelshaver. Heftelser uten dekning slettes som ledd i salget.

Det er viktig å skille tvangssalg fra konkurssalg og frivillig salg under gjeldsforhandling. Ved konkurs hos hjemmelshaver er det boet som disponerer eiendommen og kan velge å realisere den, eventuelt etter avtale med panthavere. Ved tvangssalg er det den enkelte panthavers krav som driver prosessen, og hjemmelshaver kan teoretisk fortsatt avverge salget ved å innfri kravet før hammeren faller.

Tvangssalget er synlig flere steder i grunnboken. Begjæringen tinglyses som anmerkning på eiendommens grunnboksblad og gir varsel til andre rettighetshavere. Den gir også grunnlag for urådighet - hjemmelshaver kan ikke lenger fritt selge, pantsette eller hefte eiendommen uten rettens samtykke. For en kjøper i markedet er anmerkningen et sterkt signal: en eiendom under tvangssalg kjøpes "som den er" uten ordinære selgerforpliktelser etter avhendingsloven, og kjøper må undersøke nøye selv. Tvangssalg gir ofte lavere salgssum enn frivillig salg fordi tidsrammen er stram og selger ikke har incentiv til å klargjøre eiendommen. Det er likevel ikke fritt fall: rettens medhjelper plikter å oppnå "antakelig markedsverdi" og kan avvise bud som ligger åpenbart for lavt.

I Placepoint ser du tinglyste anmerkninger om tvangssalg, urådighet og konkurs i heftelsesoversikten i eiendomspanelet, slik at du tidlig fanger opp eiendommer der eierforholdet er under press.

Engelsk: Forced sale (court-ordered sale of real property).

Se også Placepoints dokumentasjon: Tvangssalg