En heftelse er en begrensning i eierens rett til en eiendom som gir noen andre en motsvarende rettighet. Banken som har pant for et lån, naboen som har veirett over tunet, kommunen som har ledningsrett gjennom hagen, eller en kjøper med forkjøpsrett, alle har en heftelse i eiendommen. Heftelsen følger eiendommen, ikke eieren, så en kjøper overtar den ved eierskifte med mindre den slettes ved tinglysning. Sjekk av heftelser er en kjernedel av enhver due diligence ved eiendomshandel.

Heftelser deles grovt i to grupper. Pengeheftelser sikrer et pengekrav: pant etter panteloven, utlegg etter tvangsfullbyrdelsesloven, og tinglyste leieavtaler med varighet over ti år. Bruksrettigheter, eller servitutter, gir rett til å bruke eiendommen på en bestemt måte og er regulert av servituttlova. En servitutt kan være positiv (veirett, ledningsrett, beiterett, hugstrett, fiskerett) eller negativ (forbud mot bestemt bruk eller bebyggelse, for eksempel byggeforbud nær naboeiendom eller i strandsonen). Forkjøpsrett og festeavtaler tinglyses også som heftelser, og på enkelte landbrukseiendommer finnes grunnbyrder, en plikt til å yte noe regelmessig (typisk korn, ved eller penger) til en annen eiendom.

I tillegg finnes legalpant og tvungen panterett som oppstår direkte av loven uten avtale: kommunens panterett for ubetalt eiendomsskatt, sameiets legalpant for ubetalte felleskostnader etter eierseksjonsloven § 31, og forretningsdriftspanthavers rett til driftstilbehør. Disse fremgår normalt ikke av grunnboken, men kan likevel hindre en ren overdragelse.

Rettsvern oppnås ved tinglysning i grunnboken hos Kartverket, eventuelt ved overlevering for håndpant. Konkurrerende rettigheter løses etter prinsippet i tinglysingsloven § 20: "først i tid, best i rett". Dagboknummeret er tiebreaker når flere dokumenter er innført samme dag. En heftelse slettes ved tinglysning av sletteerklæring fra rettighetshaveren, eller ved foreldelse etter foreldelsesloven. Servitutter på eldre eiendommer kan etter servituttlova § 7 omskipes eller avlyses ved jordskifteskjønn dersom de er blitt urimelig tyngende eller har mistet sin praktiske verdi.

På en grunnboksutskrift eller panteattest ser du heftelsene listet med tinglysingsdato, dagboknummer, type og tekst. Det er denne listen som danner utgangspunktet for due diligence ved kjøp og for verdivurderingen: en heftelse som binder bruken (negativ servitutt, urådighet, byggeforbud) eller pålegger eieren en byrde (legalpant, festeavgift, vedlikeholdsplikt) reduserer både utviklingspotensial og omsetningsverdi.

I Placepoint vises tinglyste heftelser i eiendomspanelet sammen med øvrige grunnboksopplysninger.

Engelsk: Encumbrance (registered charge or restriction on real property).

Se også Placepoints dokumentasjon: Heftelse