Netto startyield er forholdet mellom den første tolv måneders netto leieinntekt og kjøpesummen, uttrykt som prosent. Den kalles «start» fordi den reflekterer den faktiske leien ved overdragelsestidspunktet - ikke normalisert markedsleie, ikke fremtidig leie - og den er netto fordi driftskostnader og eierkostnader er trukket fra. Netto startyield er det viktigste prisingsmålet for norsk næringseiendom.

Formelen er enkel: netto leieinntekt (brutto leie minus drift og eierkostnader) delt på kjøpesum. Et bygg med 40 mill. kr i brutto leie, 8 mill. kr i eierkostnader (20 %) og en kjøpesum på 800 mill. kr har en netto startyield på (40-8)/800 = 4,0 %. Justeringen for eierkostnader (vanligvis 15-25 % av brutto leie for kontorbygg) er avgjørende; utelates den, er det en brutto yield, ikke netto. Meglerhus og taksatorer i Norge rapporterer nesten alltid netto yield; sammenligningsgrunnlag på tvers av land krever verifisering av kostnadsbehandlingen.

Netto startyield er et øyeblikksbilde og reflekterer ikke hva bygget vil gi når kontrakter rulles over til markedsleie. Dersom kontraktsleien er under markedsleie (reversjonspotensial), er reversjonsyield lavere enn netto startyield; dersom kontraktsleien er over markedsleie (overleie), er reversjonsyield høyere. Kjøpere betaler for kontrakter med lang gjenværende leietid til markedsleie; de rabatterer kontrakter med kort leietid og usikkert reversjonsutfall.

Markedsnivåene varierer sterkt etter segment og lokasjon. Per 2025 er typiske prime netto startyields i Oslo: kontorbygg i CBD 4,25-4,75 %, logistikk/lager i stor-Oslo 4,5-5,0 %, dagligvarehandel (lange kontrakter) 5,0-5,75 %. Sekundær lokasjon, kort leietid, enkelt leietaker eller teknisk svake bygg handles til vesentlig høyere yield - 6-8 % er ikke uvanlig. Yield komprimeres i perioder med mye kapital og lav rente, og ekspanderer når renten stiger (jf. 2022-2023 der yields gikk fra 3,5 % til over 5 % for prime kontorer i Oslo).

I investeringsanalysen brukes netto startyield som startpunkt for å beregne markedsverdi (netto leie / yieldkrav = verdi). Det er den raskeste metoden for å prøve en transaksjonspris mot markedet. For mer komplekse kontantstrømmers del erstattes direkte yield av diskontert kontantstrøm; de to metodene gir normalt konsistente svar om forutsetningene er samkjørte.

I Placepoint kan du sammenholde kontraktsleie, leietagere og transaksjonspriser fra eiendomspanelet for å kalibrere netto startyield mot gjeldende markedsnivåer.

Engelsk: Net initial yield (NIY).

Se også Placepoints dokumentasjon: Netto startyield