Prime-yield er den laveste yield-en i markedet, og gjelder de aller beste byggene: nye eller nyrenoverte, beste lokasjoner, lange næringsleie-kontrakter med solide leietakere, ofte med en ankerleietaker av institusjonell kvalitet. Prime-yield brukes som referansepunkt for hele næringseiendom-markedet og publiseres kvartalsvis per segment (kontor, handel, logistikk, hotell) og per delmarked.

Begrepet "prime" har ingen formell definisjon i norsk regelverk; det er et bransjebegrep meglerhusene som Akershus Eiendom, Newsec og DNB Næringsmegling avgrenset etter et knippe kvalitative kriterier. Et prime-kontorbygg i Oslo ligger typisk i Vika, Aker Brygge eller Bjørvika, er bygget eller totalrenovert siste 5-10 år, har 9-12 års WAULT, lav ledighet og leier til store, kjente bedrifter. For prime-handel handler det om sentrumshandel på beste gateadresser eller dominerende kjøpesentre. For logistikkeiendom kreves moderne anlegg nær E-veier, takshøyde 10-12 m og lange triple-net-kontrakter.

Prime-yield ligger lavest i kurven fordi risikopremien er minst: kjøpere aksepterer lavere løpende avkastning fordi kontantstrømmen er forutsigbar, leietakerne er solide og likviditeten er høy (slike bygg lar seg selge i de fleste markedsforhold). Avstanden mellom prime og sekundær yield - såkalt "yield gap" - sier noe om risikoappetitt i markedet: et bredt gap signaliserer at investorene flykter til sikkerhet, et smalt gap at kapitalen er villig til å ta risiko for marginalt høyere avkastning. I Norge har gapet historisk variert mellom 100 og 250 basispunkter mellom prime- og sekundær-kontor i Oslo, men nivåene varierer med konjunktur og må alltid kontrolleres mot siste markedsrapport.

Sekundær yield gjelder bygg med ett eller flere svakhetstrekk: eldre byggeår, mindre attraktiv lokasjon, kortere WAULT, mindre kjente leietakere. Tertiær yield gjelder de svakeste segmentene - perifere bygg, sliten standard, høy ledighet, kontraktsslutt nær forestende - og kan ligge flere hundre basispunkter over prime. Et bygg flyttes ikke automatisk til prime-segmentet ved en oppgradering: bransjen bruker uttrykket "going prime" om reposisjoneringen, og det krever ofte både fysisk oppgradering, ny utleiestrategi og at markedet aksepterer lokasjonen.

Prime-yield brukes også som inngangsverdi i verdivurdering av prime-bygg ved direkte kapitalisering: markedsverdi ≈ NOI / prime-yield. Sensitiviteten er stor: en endring fra 4,0 % til 4,25 % prime-yield gir omtrent 6 % verdifall på samme NOI. Derfor flytter små endringer i markedsrapportene fra meglerhusene milliarder i institusjonelle porteføljer over natten. Prime-yield følger i hovedsak statsobligasjonsrenten med et risikopåslag, men gapet mellom rente og yield kan utvide eller komprimere seg basert på kapitaltilgang og leieprisutvikling.

I Placepoint kan du sammenholde lokasjon, byggeår, leietagere og kontraktsforhold fra eiendomspanelet når du selv vurderer om et bygg kvalifiserer til prime-segmentet eller skal prises på et høyere risikopåslag.

Engelsk: Prime yield.

Se også Placepoints dokumentasjon: Prime-yield