Det er nyttig å skille mellom strukturell og friksjonsledighet. Friksjonsledighet er kortvarig tomgang mellom to leieforhold: en leietaker flytter ut, lokalet pusses opp, en ny flytter inn etter to-fire måneder. Den er forventet og prises inn i verdivurderingen som en normalisert "vacancy & collection loss" på typisk 3-5 % av brutto leie i et velfungerende kontormarked. Strukturell ledighet er derimot vedvarende og knyttet til lokasjonen, byggets standard eller etterspørselen i segmentet: et eldre kontorbygg utenfor kollektivnettet, et kjøpesenter i en synkende handelsregion, et lager med feil dimensjoner. Strukturell ledighet kan ikke forventes å falle av seg selv og krever enten reposisjonering, oppgradering eller akseptering av lavere markedsverdi.

Forskjellen mellom strukturell og friksjonsledighet får direkte konsekvenser for prising. Et bygg med 8 % friksjonsledighet i en oppgangskonjunktur får begrenset rabatt; samme tall i en strukturell nedgang utløser betydelig påslag på kapitaliseringsrenten. Det er bakgrunnen for at due diligence på et bygg ser på utleiehistorikken, ikke bare øyeblikks-tallet: hvor lenge har enhetene stått tomme, hvor mange visninger har skjedd, hva er trenden over tre, fem og ti år. En "lease expiry cliff" - se WAULT - kan dessuten gjøre dagens 5 % til morgendagens 30 % over natten.

Norske kontormarkedstall publiseres kvartalsvis av meglerhusene Akershus Eiendom, Newsec, DNB Næringsmegling og samlet via Real Estate Norway, med ledighet brutt ned per delmarked (Vika/Aker Brygge, Skøyen, Lysaker, Nydalen, Bjørvika og så videre). Tallene varierer mye mellom segmenter: prime-kontor i Vika kan ligge under 4 %, mens eldre randsone-bygg ligger godt over 10 %. Logistikk har historisk hatt lavere ledighet enn kontor og handel; det fysiske handelsmarkedet har de siste årene hatt strukturell oppgang i ledighet drevet av logistikkeiendom-vekst og e-handel.

I tillegg til arealledighet rapporterer enkelte aktører "økonomisk ledighet" som vekter areal med leieprisene: et stort billigutleid lokale gir mindre inntektstap enn et lite dyrt kontorlokale, og økonomisk ledighet fanger dette. Begge mål brukes side om side; sjekk alltid hvilken definisjon som ligger bak en rapportert prosent.

I Placepoint kan du gå inn i eiendomspanelet og se leietagere der dataene finnes, slik at du selv kan beregne ledighet for et bygg eller en portefølje basert på kontraktsforholdene heller enn et bymarkedsgjennomsnitt.

Engelsk: Vacancy rate.

Se også Placepoints dokumentasjon: Ledighet