Leietakertilpasning (LTT) er bygningsmessige tiltak som gjøres for å tilpasse et lokale til den spesifikke leietakerens behov - typisk kontorinnredning, skillevegger, tekniske installasjoner, kjøkken og møteromskonfigurasjon. Tilpasningene skjer normalt i forbindelse med inngåelse av ny leiekontrakt eller kontraktsfornyelse, og hvem som betaler er et av de viktigste forhandlingspunktene i kontraktsforhandlingene.

Det norske markedet skiller mellom «grå bygg» (ferdig fra utleier med kun tekniske installasjoner og overflater) og «hvite bygg» (ferdig innredet med kontorskillevegger, kjøkken og teknisk) og «nøkkelferdig» (tilpasset leietaker). De fleste store leiekontrakter inngås på «grå» eller «hvitt» grunnlag, der utleier stiller et areal klart for inntredende leietaker og deretter tilpasser etter leietakerens krav mot en forhandlet bidragssum. Bidraget (LTT-bidraget) kan uttrykkes som kr/m², totalt beløp, eller som andel av byggesum.

Hvem som bærer LTT-kostnaden avhenger av marked og leietakers styrke. I et selgersmarked (høy etterspørsel, lav ledighet) bærer leietaker mer selv; i et kjøpermarked (høy ledighet, mange alternativer) konkurrerer utleiere om å gi store LTT-bidrag. Toppkontorer i Barcode og Tjuvholmen i Oslo tilbyr i 2025 LTT-bidrag på 10 000-20 000 kr/m² for å sikre ankerl-leietakere; eldre kontorbygg i ytre bydeler kan gi 4 000-8 000 kr/m².

Regnskapsmessig aktiveres LTT-kostnaden av utleier som del av byggets bokverdi og avskrives over leiekontraktens løpetid. Dette betyr at et stort LTT-bidrag på en 5-årskontrakt gir høy årlig avskrivning og reduserer netto driftsresultat i perioden. For investor i due diligence er det viktig å skille mellom «normalisert» netto leie (uten LTT-amortisering) og regnskapsført netto leie, særlig for nylig utleide bygg.

Skattemessig kan utleier fradragsføre LTT-kostnader som del av leieaktiviteten, men klassifiseringen (umiddelbart fradragsberettiget vedlikehold vs. aktiverbar påkostning) kan variere og bør avklares med skatterådgiver. For mva-pliktige utleiere er LTT normalt en inngående mva-kostnader som gir fradrag.

I Placepoint kan du sammenholde leietagere, kontraktsstart og gjenværende leietid fra eiendomspanelet for å identifisere kontrakter som nærmer seg fornyelse og der LTT-kostnader er relevante i investeringsanalysen.

Engelsk: Tenant improvement allowance (TIA), fit-out contribution.

Se også Placepoints dokumentasjon: Leietakertilpasning