Internrente (IRR) er den diskonteringsrenten som gjør at summen av neddiskonterte kontantstrømmer fra en eiendomsinvestering blir lik null, eller tilsvarende: den avkastningsrenten som gjør at nåverdien av alle fremtidige inn- og utbetalinger er lik den opprinnelige investeringskostnaden. Internrenten er det vanligste målet på totalavkastning i norsk næringseiendom over en definert holdeperiode.

I praksis beregnes IRR over en analyseperiode (typisk 5-10 år) og inkluderer tre elementer: kjøpesum som negativ innbetaling ved T=0, netto leieinntekter (etter drift og eventuelle reinvesteringer) som positive kontantstrømmer hvert år, og salgspris ved utgang av perioden (exit value) som positiv kontantstrøm ved T=n. Salgsprisen beregnes typisk ved å bruke en reversjonsyield på det siste årets normaliserte netto leie. IRR er med andre ord den renten som gjør disse tre strømmene til en null-nåverdi.

IRR skiller seg fra direkteavkastning ved at den fanger opp verdiendring og tidsforløp, ikke bare løpende avkastning. Et bygg med lav direkteavkastning (3,5 % netto startyield) kan gi høy IRR hvis det er kjøpt med utviklingspotensial og solgt etter et vellykket prosjekt med komprimert yield. Tilsvarende kan et bygg med 6 % startyield gi skuffende IRR hvis salgsverdien faller fordi markedsleien har gått ned eller yielden har utvidet seg. IRR belønner det samlede utfallet, ikke inngangstallet alene.

Norske aktører bruker typisk IRR-krav i intervallet 6-10 % for stabilisert næringseiendom (levered, dvs. med gearing), avhengig av segment, risikoprofil og markedssyklus. Opportunistiske utviklingsprosjekter forutsetter gjerne 12-18 % levered IRR for å forsvare risikoen. Institusjonelle investorer (pensjonsfond, livselskap) opererer ofte med lavere krav (4-6 %) fordi de har lavere kapitalkostnad og lengre horisont. Kravene justeres for markedsforholdene; i et lavrentemiljø aksepteres lavere IRR-krav, og omvendt.

En sentral begrensning er at IRR forutsetter at mellomliggende kontantstrømmer reinvesteres til samme IRR-rente, noe som sjelden er realistisk. Modified IRR (MIRR) løser dette ved å spesifisere en eksplisitt reinvesteringsrente. For praktisk bruk i norsk eiendom rapporterer de fleste aktører levered og unlevered IRR side om side, der levered reflekterer gearingeffekten fra lånet og unlevered er eiendomsavkastningen uavhengig av finansiering.

I Placepoint kan du sammenholde netto leieinntekter, leietagere og gjenværende leietid fra eiendomspanelet når du fyller inn holdeperiodens kontantstrøm og estimerer en exit-yield for IRR-beregningen.

Engelsk: Internal rate of return (IRR).

Se også Placepoints dokumentasjon: Internrente