Belåningsgrad er forholdet mellom lån og markedsverdi for et bygg, uttrykt som prosent. Et bygg verdsatt til 500 mill. kr med 325 mill. kr i pantesikret gjeld har en belåningsgrad på 65 %. Banken og kjøperen bruker tallet til å vurdere finansieringsrisiko: jo høyere belåning, jo mer følsom blir egenkapitalen for verdifall og renteendringer.

I norsk næringseiendom ligger typisk førstegangsfinansiering på 50-70 % belåningsgrad, avhengig av byggets kategori, leietakerprofil og kontraktslengde. Banker fastsetter ofte en lånebetingelse (covenant) som krever at belåningsgraden ikke overstiger et avtalt nivå - for eksempel maksimalt 75 % gjennom låneperioden. Brytes covenanten, kan banken kreve egenkapitalinnsprøyting, refinansiering eller i siste instans realisering. Markedet i 2022-2023 ga flere eksempler på dette da yield-utvidelsen senket verdier og belåningsgraden vokste forbi covenantene uten at låntakeren hadde gjort noe galt.

Beregningen krever en oppdatert markedsverdi, og det er der målet ofte blir omstridt. Verdivurderinger fra meglerhus og taksatorer kan variere; ulike modeller (direkte kapitaliseringsrente versus diskontert kontantstrøm) gir ulike svar. Bankene i Norge kjøper typisk en uavhengig verdivurdering minimum hvert år, oftere ved refinansiering eller kovenantbrudd. Tallene baseres på faktisk leie, ikke listeverdier, og forutsetningene må kunne stresstestes.

Belåningsgrad må alltid leses sammen med gjeldsbetjeningsgraden. Et bygg med 70 % belåningsgrad og 1,8x gjeldsbetjeningsgrad er trygt finansiert; et bygg med 55 % belåningsgrad og 1,1x gjeldsbetjeningsgrad er på vippepunktet til covenantbrudd dersom leien glipper eller renten stiger. Banken setter ofte begge covenants samtidig; brudd på enten verdi- eller kontantstrømnivå utløser samme rett til reforhandling.

Begrepet brukes også gearet på portefølje- og selskapsnivå. Et eiendomsselskap eller fond rapporterer typisk gjennomsnittlig belåningsgrad over hele porteføljen, men enkeltbygg kan ha betydelig høyere eller lavere belåning. Investorer bør lese både gjennomsnittet og spredningen, ikke bare det ene tallet.

I Placepoint kan du sammenholde markedsverdi, leietagere og kontraktsleie fra eiendomspanelet når du vurderer belåningsgraden og dens betjeningsevne i en finansieringssøknad eller due diligence.

Engelsk: Loan-to-value ratio (LTV).

Se også Placepoints dokumentasjon: Belåningsgrad