Reversjonsyield er den beregnede yielden et bygg vil ha når alle gjenværende leiekontrakter er fornyet eller byttet ut til markedsleie. Den representerer markedets forventning til byggets normaliserte avkastning etter kontraktsrullering, og brukes som exit-yield i diskontert kontantstrøm (DCF) og som grunnlag for å vurdere om bygget er overleiet eller underleiet.

For å beregne reversjonsyield trenger man to størrelser: estimert markedsleie for bygget per arealenhet (kr/m²), og en markedsyield for tilsvarende normalisert bygg. Markedsleien estimeres typisk av meglere basert på sammenligbare transaksjoner og løpende utleiepriser i delmarkedet. Markedsyielden (exit-yielden) estimeres typisk som prime yield pluss et påslag for byggets alder, teknisk standard og beliggenhet. Reversjonsyield = normalisert netto markedsleie / forventet salgspris ved utgang av DCF-perioden.

Reversjonsyield avviker fra netto startyield når kontraktsleien skiller seg fra markedsleien. Dersom kontraktsleien er 10 % over markedsleien (overleie), er netto startyield høyere enn reversjonsyield - et signal om at kjøper betaler for et midlertidig tillegg. Dersom kontraktsleien er under markedsleie (underleie, gjerne ved langsiktige kontrakter inngått i lavkonjunktur), er netto startyield lavere enn reversjonsyield - et signal om skjult oppside ved kontraktsfornyelse.

I en DCF-modell brukes reversjonsyield som exit-cap-rate: den verdien man deler årets normaliserte netto leie på ved T=n for å beregne salgsprisen. Forutsetningen er sensitiv: en endring i exit-yield fra 4,5 % til 5,0 % kan redusere salgsverdien med 8-10 % og påvirke IRR med 1-2 prosentpoeng over en 10-årsperiode. I perioder med yield-usikkerhet (som 2022-2023) er exit-yield-forutsetningen den viktigste og mest diskuterte parameteren i norske eiendomsanalyser.

Begrepet brukes både fra kjøper- og selgerperspektiv. En selger som vil demonstrere reversjonspotensial presenterer reversjonsyield som et lavt tall (implisitt høy fremtidig verdi); en kjøper som vil forhandle ned prisen viser til at reversjonsyield er for lav gitt markedsrisikoen. Meglerhusene Akershus Eiendom, Newsec og JLL publiserer kvartalsvise prime-yield-estimater for ulike norske segmenter som brukes som markedsreferanse for reversjonsyield-estimatene.

I Placepoint kan du sammenholde kontraktsleie, leietagere og gjenværende leietid fra eiendomspanelet for å identifisere over- eller underleiesituasjoner og estimere reversjonspotensialet.

Engelsk: Reversionary yield, exit cap rate.

Se også Placepoints dokumentasjon: Reversjonsyield