Leieinsentiver er ytelser en utleier gir en leietaker for å få i stand eller fornye en leieavtale, oftest i form av leieførie (en periode med redusert eller gratis leie), bidrag til innredning (TI – tenant improvement), eller et direkte kontant­bidrag. Insentivene gjør at den reelle økonomien i avtalen avviker fra den nominelle leien.

I et marked med høy ledighet eller i sluttføringen av et nybygg vil utleier gjerne beholde den kontraktsfestede leien høy — blant annet for å beskytte eiendommens yield og verdsettelse — og heller gi insentiver som reduserer den effektive betalingen for leietaker. Det gjør det vanskeligere for utenforstående å lese den reelle markedsleien ut av signerte kontrakter og bidrar til at leiemarkedet ofte er mer svakt enn det nominelle leienivået indikerer.

For en megler eller forvalter som forbereder et salg eller en refinansiering, er netto effektiv leie — den nominelle leien fratrukket amortiserte insentiver over leieperioden — nøkkeltallet. En leietaker som betaler 3 000 kr/m² p.a. men fikk 12 måneders leiefrie og 2 000 kr/m² i TI-bidrag på en 10-års kontrakt, betaler reelt nærmere 2 400 kr/m². Å presentere nominell leie uten å oppgi insentivene vil være misvisende i en due diligence-sammenheng.

Regnskapsbehandlingen av insentiver er regulert av IFRS 16 og NRS 14 for hhv. leietaker og utleier. Utleier skal i utgangspunktet periodisere kostnadene ved insentivene over leieperioden; leietaker får tilsvarende påvirkning på retten til bruk av eiendelen (right-of-use asset). Insentiver behandles ikke som en inntekt for leietaker i sin helhet på overtakelsestidspunktet.

Leieinsentiver gir også informasjon om markedsbalansen. I et stigende marked vil insentivene falle fordi utleier ikke trenger å gi bort verdi for å fylle arealene. I et svakt marked vil insentivene øke selv om leienivået holder seg nominelt stabilt. Transaksjonsrådgivere og analytikere følger insentivutviklingen som en indikator på reell markedsretning.

I Placepoint kan du se historiske leietransaksjoner på en eiendom, noe som gir et grunnlag for å vurdere hva slags insentiver som er typiske i et gitt markedsområde og segment.