Leiegaranti er en sikkerhetsstillelse som gir utleier rett til å kreve utbetaling fra en tredjepart (garantist) dersom leietakeren misligholder leiekontrakten - typisk ved manglende leiebetalinger, ubetalt leie ved kontraktsopphør, eller kostnader knyttet til fraflytting og opprydding. Garantien er et sentralt element i risikovurderingen av leieforholdet og forhandles normalt parallelt med selve leiekontrakten.

De tre vanligste garantiformene i norsk næringseiendom er bankgaranti, morselskapsgaranti og depositum. Bankgaranti er den sterkeste formen for utleier: en bank stiller seg som selvskyldnerkausjonist og utbetaler umiddelbart ved krav, uten at utleier trenger å dokumentere at leietaker faktisk har misligholdt. Morselskapsgaranti stilles av leietakerens morselskap og er typisk «på-første-krav» i form, men krever at morselskapet har tilstrekkelig soliditet. Depositum er kontanter stilt i en sperret konto; mest brukt for mindre leieforhold og boligleie.

Størrelsen på garantien forhandles. Tre til seks måneders husleie er normalt for næringseiendom med solide leietakere; kortere kontrakter eller leietakere med svak kredittverdighet kan gi høyere krav. For langsiktige leiekontrakter (10+ år) med en AAA-leietaker er det ikke uvanlig at utleier fraviker krav om garanti. Omvendt - for oppstartsselskaper, internasjonale leietakere uten norsk kreditthistorikk, eller leietakere i turbulente bransjer - kan utleier kreve 12 måneders husleie i bankgaranti og en morselskapsgaranti i tillegg.

Juridisk er selvskyldnergaranti (§ garantist betaler på krav uten begunstigede innvendinger) det foretrukne for utleier, mens enkel kausjon (§ garantist kan kreve at utleier har forsøkt å inndrive hos leietaker først) er foretrukket av garantist. Standard Norsk Eiendom-kontrakter inneholder selvskyldnergaranti-klausuler; forhandling dreier seg oftest om størrelse og løpetid, ikke garantitype.

Leiegarantien har en verdi i transaksjonskontekst. Kjøpere av eiendommer med korte eller usikre leiekontrakter verdsetter sterke garantier fordi de reduserer den forventede leietaprisikoen. I en due diligence-prosess gjennomgås garantienes type, størrelse, utløpsdato og garantistens soliditet. En garanti som utløper ett år inn i en femårskontrakts-periode gir begrenset beskyttelse og kan reflekteres i prising.

I Placepoint kan du sammenholde leietagere, kontraktslengde og kontraktsstruktur fra eiendomspanelet for å vurdere hvilke leieforhold som typisk krever sterkere sikkerhetsstillelse.

Engelsk: Rent guarantee, lease guarantee.

Se også Placepoints dokumentasjon: Leiegaranti