Festeforholdet etableres ved en festeavtale mellom bortfesteren (grunneier) og festeren (den som bygger og bruker). Avtalen tinglyses i grunnboken og festetomten oppstår som egen matrikkelenhet med eget bruksnummer og festenummer (gnr/bnr/fnr). Festeren får eget grunnboksblad for sin festerett, og bygger man hus på tomten har man hjemmel til bygningsmassen, men ikke til grunnen. Den juridiske strukturen er nedfelt i tomtefesteloven fra 1996, som gjelder for alle nye festeavtaler etter 1. januar 2002 og delvis også for eldre kontrakter.

Festeavgift er den løpende betalingen til bortfesteren, typisk avtalt som et fast årsbeløp som reguleres etter konsumprisindeks. For boligfeste og fritidsboligfeste setter tomtefesteloven kapittel V rammene for hvor høy festeavgiften kan være og hvordan den kan reguleres ved kontraktens utløp eller ved forlengelse. Reglene har vært igjennom flere runder i Høyesterett og hos Den europeiske menneskerettsdomstolen, og er fortsatt politisk omstridt.

For festeren er innløsningsretten den viktigste rettigheten. Etter tomtefesteloven kapittel VI har fester av bolig og fritidsbolig rett til å innløse festetomten (kjøpe grunnen) etter 30 år, eller når kontrakten utløper. Innløsningssummen settes etter lovens regler, vanligvis 25 ganger årlig festeavgift, men kan kreves justert opp til 40 % av tomtens råtomtverdi. For næringsfeste gjelder kontraktsfriheten i større grad, og innløsningsrett må enten følge av festeavtalen eller fremforhandles separat.

Praktiske konsekvenser ved kjøp av festetomt:

• Lavere kvm-pris enn selveiertomt fordi du betaler for festeretten, ikke grunnen. Forskjellen reflekterer kapitalisert festeavgift og innløsningsverdi.
• Festeavgiften belaster løpende. Et hus på festetomt med 30 000 kr/år i festeavgift bærer om lag 750 000 kr i kapitalisert kostnad ved 4 % avkastningskrav.
• Innløsningsrett. Sjekk festeavtalens varighet og om innløsning er gjennomført, kan kreves nå eller først ved utløp.
• Pant og lån. Banker gir lån mot festerett, men låneverdien kan reduseres etter resterende festetid og innløsningsmuligheter.
• Dokumentavgift. Overdragelse av festerett utløser ikke alltid full dokumentavgift på 2,5 %; reglene følger Skatteetatens praksis for festerett kontra eiendomsoverføring.

Tradisjonelt er bortfester ofte stat, kommune, kirken (Opplysningsvesenets fond), private grunneierforeninger eller arvelinjer fra gamle gardsbruk. Mange feltutbygginger på 1960- og 70-tallet ble lagt på festetomt fordi grunneier ikke ville selge, og en betydelig del av norske hytter står fortsatt på festetomt.

I Placepoint vises festeforholdet og festenummeret i eiendomspanelet for tomter med eget festenummer, hentet fra matrikkelen og grunnboken. Du ser om eiendommen er festet, hvem som er bortfester, og kan finne tilhørende hjemmelsopplysninger samme sted.

Engelsk: Ground-leased plot (Norwegian-specific, plot held under a festeavtale).

Se også Placepoints dokumentasjon: Festetomt