Hjemmelen er plan- og bygningsloven § 12-3, som definerer detaljregulering som en plan for "gjennomføring av utbyggings- og verntiltak, fortetting, transformasjon m.m.". I motsetning til områderegulering, som dekker større geografiske områder og vanligvis utarbeides av kommunen selv, kan detaljregulering fremmes av private forslagsstillere. Adgangen til private planforslag står i pbl § 12-8: grunneier, utbygger eller andre med rettslig interesse kan utarbeide og fremme et planforslag, men kommunen er planmyndighet og fatter selve vedtaket etter pbl § 12-12.

Prosessen er tung. Den starter med planinitiativ og oppstartsmøte med kommunen etter pbl § 12-8, kunngjøring av oppstart, konsekvensutredning hvis utløst av forskriften, høring av planforslag i minst 6 uker etter pbl § 12-10, bearbeiding etter merknader, og endelig vedtak i kommunestyret. Hele løpet tar typisk 1,5 til 3 år for et boligprosjekt av middels størrelse, og kan strekke seg betydelig lenger ved innsigelse fra sektormyndighet eller mekling hos Statsforvalteren. Forslagsstilleren bærer kostnadene ved utredning, illustrasjoner, reguleringsbestemmelser og plankart.

En vedtatt detaljregulering består av tre hoveddokumenter: plankartet (som viser arealformål, byggegrenser og hensynssoner), reguleringsbestemmelsene (de skriftlige reglene), og planbeskrivelsen (som forklarer hvorfor planen er utformet slik). Plankartet og bestemmelsene er rettslig bindende; planbeskrivelsen er ikke det, men brukes som tolkningskilde. Rekkefølgebestemmelser i planen kan kreve at gangvei, lekeplass eller VA-anlegg er på plass før første brukstillatelse, og er ofte den største økonomiske risikoen i utbyggingen.

En detaljregulering har tidsbegrenset bindende virkning. Etter pbl § 12-4 fjerde ledd faller adgangen til å kreve ekspropriasjon bort 10 år etter vedtak, og bestemmelser om utbygging mister praktisk gjennomslagskraft når planen er over 10 år gammel. En gammel detaljregulering er ikke automatisk ugyldig, men kommunen kan kreve ny plan eller dispensasjon før byggetillatelse gis. Ved konflikt mellom eldre detaljregulering og nyere kommuneplan er det den eldre detaljreguleringen som gjelder for det aktuelle området, jf. pbl § 1-5, med mindre kommuneplanen uttrykkelig opphever den.

Detaljregulering skiller seg fra områderegulering, som er bredere og mer overordnet, og fra dispensasjon, som er en enkeltsaksvurdering uten å endre planen. For en utbygger er det viktige spørsmålet ofte: kan vi bygge på eksisterende plan, må vi ha dispensasjon, eller kreves ny detaljregulering? Svaret avgjør tidsplanen for prosjektet med 1 til 3 år.

I Placepoint kan du se gjeldende detaljreguleringer for en eiendom via kartlag, åpne planbestemmelsene fra eiendomspanelet, og bruke eksempelet Regulering og maks BRA for å regne ut maks tillatt utnyttelse på tomten.

Engelsk: Detailed zoning plan.

Se også Placepoints dokumentasjon: Detaljregulering