Netto effektiv leie er den reelle leien en utleier sitter igjen med over leieperioden, etter at alle rabatter og insentiver er trukket fra den avtalte leien. Den nominelle leien i kontrakten forteller sjelden hele sannheten, fordi utleieren ofte gir bort noe for å lande avtalen: noen måneder gratis leie, et bidrag til ombygging eller en trappetrinnsmodell der leien starter lavt. Netto effektiv leie fordeler disse innrømmelsene utover hele leietiden og viser hva utleieren faktisk tjener per kvadratmeter per år.

Regnestykket tar den avtalte leien for hele perioden, trekker fra verdien av alle leieinsentiver, og deler på leietiden. Et eksempel: en tiårig kontrakt på 2 000 kroner per kvadratmeter med ett års gratis leie og et tilskudd til leietakertilpasning på 1 000 kroner per kvadratmeter gir en netto effektiv leie godt under 2 000, selv om kontrakten utad ser ut som en 2 000-avtale. Forskjellen mellom nominell og effektiv leie er ofte 10-20 prosent i et leietakervennlig marked.

Skillet er viktig av to grunner. For det første gjør det leiekontrakter sammenlignbare: to bygg med samme kvadratmeterleie kan ha helt ulik lønnsomhet hvis det ene ga store insentiver. For det andre er det netto effektiv leie som driver verdivurderingen, fordi det er den varige kontantstrømmen en kjøper kan stole på. I en transaksjon vil en kjøper alltid grave frem de faktiske insentivene bak hver kontrakt nettopp for å regne seg frem til effektiv leie, og høy nominell leie med skjulte rabatter er et klassisk funn i en due diligence.

Utleiere foretrekker ofte å gi insentiver fremfor å senke den nominelle leien, fordi en høy oppgitt kvadratmeterleie holder oppe den synlige verdien av bygget og setter et høyere utgangspunkt for neste reforhandling. For en investor som vurderer markedsverdi og yield, er det likevel den effektive leien som teller.

Engelsk: Net effective rent.

Se også Placepoints dokumentasjon: Netto effektiv leie