Innmatssalg er en transaksjonsform der selve eiendommen - matrikkelenheten med tilhørende bygg, leiekontrakter og driftsavtaler - overdras direkte fra selger til kjøper. Selger beholder selskapet (skallet), kjøperen overtar bygget og får hjemmelsovergang i grunnboka. Strukturen er motstykket til selskapssalg og brukes i et mindretall av norske næringseiendomstransaksjoner, men er hovedstrukturen ved salg av eneboliger, mindre eiendommer og enkelte spesialeiendommer (institusjonsbygg, sykehus, kulturminner) der selskapsoverdragelse er upraktisk.

Den viktigste konsekvensen er at innmatssalg utløser dokumentavgift på 2,5 % av eiendommens markedsverdi. På et bygg verdsatt til 500 mill. kr betyr det 12,5 mill. kr som faller på kjøperen ved tinglysing av skjøtet. Dokumentavgiften er den mest synlige merkostnaden mellom de to transaksjonsformene og driver de fleste kjøp av næringseiendom mot selskapssalg. Selger kan i tillegg være underlagt ordinær gevinstbeskatning siden fritaksmetoden ikke kommer til anvendelse på direktesalg av eiendom (gjelder kun aksjer).

Til gjengjeld er kjøperens stilling betydelig enklere. Kjøper får en "ren" eiendom uten å arve historiske forpliktelser i selgers selskap: ingen latent skatt på selskapsnivå, ingen historiske skattetvister, ingen eldre miljøansvar utover det som klart følger eiendommen. Kjøperens due diligence konsentreres om bygget selv (teknisk stand, miljø, leieavtaler, reguleringsforhold) og er typisk vesentlig mindre omfattende enn ved et selskapssalg.

En sentral skattefordel for kjøperen er at innmatssalg gir et nytt avskrivningsgrunnlag basert på kjøpesummen. Etter skatteloven kan kjøperen avskrive forretningsbygg med 2 % per år og industri-/handelsbygg med 4 % per år av denne høyere inngangsverdien, mens kjøper i et selskapssalg er bundet til selskapets opprinnelige (lavere) skattemessige verdi. Forskjellen er betydelig over en eierperiode på 5-10 år og er det viktigste argumentet for innmatssalg fra kjøpers ståsted - mot dokumentavgiften som taler imot.

I praksis ender forhandlingen ofte i et selskapssalg med latent skattefradrag som speiler nettoforskjellen mellom transaksjonsformene. Bransjen bruker etablerte modeller (Akershus Eiendom, advokatkontorenes egne) for å regne fordel/ulempe på et gitt nivå av rentekurve, eiendomstype og eierhorisont. Større institusjonelle kjøpere (pensjonsfond, livselskap) som er fritatt for selskapsskatt har ofte mindre fordel av innmat-strukturen og foretrekker selskapssalg av enklere transaksjonsskyld.

I Placepoint kan du sammenholde hjemmelshaver, bygg og matrikkelopplysninger i kartet når du strukturerer en transaksjon og verifiserer hva som faktisk inngår på matrikkelenheten ved et direktesalg.

Engelsk: Asset deal.

Se også Placepoints dokumentasjon: Innmatssalg