I praksis betyr bare-house at utleier nesten utelukkende sitter med kontantstrømrisikoen knyttet til leietakers betalingsevne, ikke til selve byggets drift. Leietaker får til gjengjeld kontroll over driftsbeslutninger, ofte rett til å gjøre tilpasninger uten utleiers samtykke i en gitt ramme, og bærer både oppside og nedside ved energi- og driftskostnader. For utleier oversettes dette til en høyere NOI målt mot brutto leie (siden driftskostnadene er minimale på utleiers side) og en mer forutsigbar kontantstrøm, som typisk gir lavere kapitaliseringsrente og høyere markedsverdi.

Bare-house er særlig vanlig i logistikkeiendom, industri, dataenter og hotell, der byggene er bygget for én bestemt leietaker (build-to-suit) på lange kontrakter på 10-20 år. Single tenant-strukturen gjør at bygget bli en kontantstrømsmaskin definert av én leietakers kreditt, og verdivurderingen blir nesten en obligasjons-analyse: hvor mange år til kontraktsslutt, hvilken renteforventning legger markedet inn, og hvor sterk er leietakers kredittprofil. Tilsvarende prismodeller anvendes på offentlige bygg utleid på 25-30 år til stat eller kommune.

Det er viktig å skille bare-house fra "single net" og "double net". I single net dekker leietaker eiendomsskatt, men ikke forsikring eller vedlikehold; i double net dekker leietaker også forsikring; i bare-house / triple-net dekker leietaker dessuten alt løpende vedlikehold og typisk også større utskiftninger (CAPEX). Hva som ligger i "vedlikehold" må alltid spesifiseres i avtalen: enkelte bare-house-avtaler unntar tak, fasade, bærekonstruksjon og fundament ("structural items"), som beholdes som utleiers ansvar, mens "absolute net" rydder også disse over på leietaker. Definisjonene er kontraktsstyrte; norsk lov har ingen standarddefinisjon, og husleieloven lar partene fritt fravike utleiers vedlikeholdsplikt i næringsleie etter husleieloven kapittel 5.

Risikoen for utleier konsentreres rundt leietakers kreditt og bygget tilbake i markedet ved kontraktsslutt. Et bygg som er skreddersydd for én leietaker (spesielle takhøyder, prosessoppsett, vekt og kapasitet) kan være vanskelig å leie ut til noen andre. Derfor inngår exit-strategi i prisingen: et "second generation"-bygg som kan tilpasses andre brukere prises på lavere yield enn et hyperspesifikt build-to-suit som forutsetter at den ene leietakeren forlenger.

Avtaleformen passer godt der leietaker er stor, profesjonell og ønsker driftskontroll, men er sjelden egnet for kontorbygg med flere leietakere fordi fellesarealene da må administreres samordnet av utleier eller forvalter.

I Placepoint kan du undersøke en eiendom i eiendomspanelet, se leietagere og kontraktsforhold der dataene finnes, og koble på kommunal eiendomsskatt, slik at du får et faktisk grunnlag for å vurdere en bare-house-konstruksjon.

Engelsk: Bare-house lease (triple-net-style commercial lease where the tenant carries operating and maintenance costs).

Se også Placepoints dokumentasjon: Bare-house