Et eiendomssyndikat er en eierform der en gruppe investorer går sammen om å kjøpe en eiendom eller et eiendomsprosjekt. Investorene eier andeler i et selskap som eier eiendommen direkte, og deler gevinst og risiko etter eierandel. Modellen gir tilgang til større prosjekter enn den enkelte investor kunne stå alene i.

Strukturen tilrettelegges typisk av en profesjonell aktør, ofte et meglerhus eller en spesialisert forvalter. Tilretteleggeren identifiserer eiendommen, gjennomfører due diligence, henter inn egenkapitalen og forhandler bankfinansieringen. Investorene er gjerne private investorer, family offices, holdingselskaper og institusjonelle aktører som ønsker eksponering mot enkelteiendommer uten selv å stå for forvaltningen.

Den juridiske rammen kan være aksjeselskap (AS), kommandittselskap (KS) eller indre selskap (IS). KS-modellen var lenge dominerende på grunn av gunstig skattebehandling og fleksibel ansvarsfordeling, men AS er i dag det vanligste. Investorene blir aksjonærer eller kommandittister i et single purpose-selskap som eier eiendommen, ofte med et eget driftsselskap som forvalter den. Tilretteleggeren tar normalt et tilretteleggingshonorar og en løpende forvaltningsavgift, og kan ha et suksesshonorar som utløses ved gevinst over en avtalt minsteavkastning. Forvalteren håndterer drift, leieforvaltning, regnskap og rapportering på vegne av eierne.

Reguleringen er sammensatt. Tilretteleggere må forholde seg til verdipapirhandelloven når andelene markedsføres bredt, og Finanstilsynet fører tilsyn med alternative investeringsfond (AIF) som kan omfatte syndikatstrukturer. Investorer som vurderer å gå inn bør kjenne både skattemessig behandling, exitstrategi og forvalterens erfaring og insentivstruktur.

Ved exit selges eiendommen, lånet innfris og overskuddet fordeles på investorene etter eierandel. Likviditeten i syndikatet er typisk lav frem til exit, til forskjell fra børsnoterte eiendomsselskaper der andelene kan omsettes daglig.

Engelsk: Real-estate syndicate (single-asset investment vehicle).

Se også Placepoints dokumentasjon: Eiendomssyndikat