Tomtefeste er en avtale der en grunneier (bortfester) leier ut tomten til en annen (fester), som i leieperioden eier bygget på tomten men ikke grunnen under det. Festeren betaler en løpende festeavgift til bortfesteren og har etter tomtefesteloven rett til å forlenge kontrakten og - på visse vilkår - løse inn tomten til fastsatt pris.

I norsk næringseiendom er tomtefeste vanligst for eiendommer der stat, kommune, kirke eller store grunneierselskaper historisk har vært tilbakeholdne med å selge grunn. Eksempler: Opplysningsvesenets fond (OVF) fester bort store arealer på Østlandet, Oslo kommune har tomtefestede eiendommer i sentrum (særlig rundt Frognerparken og i Nordre Aker), og historiske industritomter i kystbyer er ofte festetomter fra Havnevesenet. Festeavtalen innebærer at kjøper av bygget betaler markedspris for «bygget minus tomteverdien» - og fremover en løpende festeavgift til bortfester.

Festeavgiften er det sentrale økonomiaspektet. Eldre kontrakter (inngått før 1976, før tomtefesteloven) hadde fastsatte, svært lave avgifter som i dag gir bortfestere minimal inntekt; en kontrakt fra 1960 med 5 000 kr/år i avgift er ikke regulert til markedsleie uten lovendring. Nyere kontrakter fastsetter avgiften til «2,5 % av råtomtverdien» eller lignende markedsbaserte klausuler, og reguleres jevnlig. Festeavgiften er fradragsberettiget for fester som driver næringsvirksomhet på tomten, men er en kostnad som reduserer netto driftsinntekt og dermed verdien av bygget.

Innløsningsretten er festeres viktigste rettighet etter tomtefesteloven § 32. Fester kan i utgangspunktet kreve innløsning av tomten ved kontraktsutløp, og kan i visse tilfeller kreve innløsning underveis. Innløsningsprisen er etter loven satt til 25 ganger oppregulert festeavgift (for bolig/fritid) eller 40 ganger for andre typer fest. For næringseiendom er innløsningsprisen og vilkårene mer komplekse og avhenger av kontraktstype, avtalepraksis og eventuell rettspraksis om tolkningsspørsmål.

For investorer er festetomtens verdi en viktig kalkyle. Et bygg på festet tomt i en attraktiv beliggenhet kan prises lavt dersom festeavgiften er lav og innløsningsprisen er fordelaktig; det samme bygget er dyrere å kjøpe om festeavgiften er markedsbasert og innløsning ikke er mulig i overskuelig fremtid. Banker er mer tilbakeholdne med å finansiere festetomteiendommer og setter lavere belåningsgrad enn for selveiertomter, da pantet er svakere (pantet i bygget, ikke i tomten).

I Placepoint kan du sammenholde matrikkelnummer, hjemmelshaver og grunnboksinformasjon i eiendomspanelet for å identifisere om en eiendom er på festet tomt og hvem bortfesteren er.

Engelsk: Ground lease (Norwegian variant).

Se også Placepoints dokumentasjon: Tomtefeste